Entenda a Base de Cálculo do ITBI: Decisão do STJ Esclarece Questões Relevantes

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal pago por quem adquire um imóvel, incidindo sobre a transmissão de propriedade. Apesar de ser uma obrigação bem conhecida, muitas dúvidas surgem sobre a base de cálculo utilizada para o ITBI.

O que diz a legislação sobre a base de cálculo do ITBI?

A base de cálculo do ITBI, de acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), é o valor venal do bem ou dos direitos transmitidos. Contudo, os municípios frequentemente utilizam critérios próprios para definir esse valor, como o valor de mercado ou o valor venal de referência. Essa prática gerou questionamentos sobre a validade de tais métodos, especialmente quando o valor fixado é superior ao declarado na transação.

A recente decisão do STJ sobre o tema

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou essa controvérsia em uma decisão recente, no julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, estabelecendo que:

O ITBI não pode ser calculado automaticamente com base no valor de mercado ou no valor venal de referência definido unilateralmente pelo município.
A base de cálculo deve ser o valor real da transação, salvo se houver indícios de fraude ou subfaturamento.

A decisão reforça que o valor utilizado para fins de ITBI deve ser o mesmo declarado na negociação, desde que reflita a realidade da operação. Caso contrário, o município pode questionar esse valor, mas cabe ao ente público comprovar que a transação foi subavaliada.

Como essa decisão impacta os contribuintes?

Para compradores e vendedores, a decisão do STJ traz maior segurança jurídica. Ela garante que o imposto seja calculado com base em um critério mais justo, evitando arbitrariedades.

Além disso, cria um precedente importante para contestar cobranças indevidas ou exageradas.

Por outro lado, os municípios podem ter que reavaliar suas práticas tributárias, reduzindo o uso de valores predefinidos e alinhando-se às diretrizes do STJ.

O que fazer em caso de cobrança indevida de ITBI?

Caso o valor do ITBI seja calculado com base em critérios diferentes do valor declarado na transação, é possível questionar judicialmente a cobrança. O contribuinte pode:

Solicitar a revisão administrativa junto ao município;
Buscar apoio jurídico para ingressar com ação judicial visando a correção do valor e eventual restituição de valores pagos indevidamente.

A decisão do STJ é um marco para os contribuintes

A recente decisão do STJ é um marco para os contribuintes, garantindo maior transparência na cobrança do ITBI e fortalecendo o respeito ao valor real da transação. Para evitar prejuízos, é fundamental contar com uma assessoria jurídica especializada, que possa orientar sobre os direitos e procedimentos adequados em caso de divergências.

No Ricardo Nogare Advogados, temos ampla experiência em direito imobiliário. Caso tenha dúvidas ou enfrente problemas relacionados ao ITBI, entre em contato conosco para uma análise personalizada do seu caso.