Compra e venda de imóvel na planta: rescisão do contrato e devolução dos valores pagos

A rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta é uma situação comum, especialmente em períodos de instabilidade econômica. Durante a pandemia, houve um aumento significativo desses casos, trazendo à tona uma grande preocupação: a falta de informação sobre os valores a serem devolvidos aos consumidores.

A dúvida mais recorrente é: "Comprei um imóvel, mas não consigo mais pagar as parcelas. Quero devolver, mas a construtora informou que reterá 80% do valor pago. Isso é correto?"

Direito à Rescisão do Contrato

Primeiramente, é importante destacar que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é possível tanto por iniciativa do vendedor quanto do comprador.

Rescisão por culpa do vendedor

Caso a rescisão ocorra por culpa exclusiva do vendedor, como atrasos excessivos na entrega do imóvel ou descumprimento de obrigações contratuais, o comprador tem direito à restituição integral de todas as parcelas pagas, de forma imediata e corrigida.

Rescisão por iniciativa do comprador

Quando o comprador decide rescindir o contrato por dificuldades financeiras ou outra razão pessoal, a devolução das parcelas pagas não é integral. Nesse caso, é permitida a retenção de um percentual pela vendedora, como indenização pelos prejuízos suportados.

Percentual de Retenção: O Que Diz a Lei e a Jurisprudência?

Percentual Razoável

A jurisprudência estadual considera, em geral, que a retenção entre 10% e 25% do valor pago é adequada em caso de rescisão por iniciativa do comprador.

Decisão do STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que, em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, a retenção de até 25% do valor pago é razoável e suficiente para indenizar a vendedora. Esse percentual abrange despesas administrativas, rompimento contratual e outros prejuízos decorrentes do inadimplemento.

Comissão de Corretagem: Deve ser Devolvida?

A comissão de corretagem é um ponto de debate frequente. Antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência entendia que a comissão de corretagem fazia parte do percentual de retenção de até 25%. Ou seja, ela estava incluída no montante retido pela vendedora.

Com a entrada em vigor da lei, ficou permitido que a comissão de corretagem seja acumulada ao percentual de retenção, desde que prevista em contrato. No entanto, essa regra aplica-se apenas aos contratos celebrados após 27/12/2018.

Para contratos anteriores, o entendimento predominante ainda é de que a comissão de corretagem deve estar incluída no percentual retido.

Direitos do Comprador: Princípios Fundamentais

Baseando-se nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, o comprador tem direito à rescisão contratual. Ele não pode ser obrigado a manter um vínculo contratual contra sua vontade, e a retenção integral dos valores pagos é vedada.

Se você enfrenta dificuldades para pagar as parcelas de um imóvel na planta, é fundamental entender seus direitos e buscar suporte jurídico. A retenção de valores pagos deve ser razoável, respeitando os limites legais e contratuais.

No Ricardo Nogare Advogados, estamos prontos para analisar o seu caso e ajudar você a garantir uma rescisão contratual justa e de acordo com a lei.